Μισθώσεις τύπου Airbnb: 15% κάτω οι πληρότητες

Εχοντας διανύσει μία εξαετία συνεχούς ανόδου από το 2013, οπότε ξεκίνησε πιο έντονα η ανάπτυξη της αγοράς των βραχυχρόνιων τουριστικών μισθώσεων στην Ελλάδα, το καλοκαίρι του 2019 φαίνεται ότι θα είναι η πρώτη θερινή σεζόν κατά την οποία οι Ελληνες οικοδεσπότες θα έχουν μειωμένα έσοδα. Επιπλέον, η φετινή χρονιά έχει ακόμη μία ιδιαιτερότητα: θα είναι η πρώτη όπου διαμερίσματα από τη βραχυχρόνια μίσθωση, η οποία έχει ενοχοποιηθεί ειδικά την τελευταία διετία για την άνοδο των ενοικίων και την έλλειψη διαμερισμάτων προς ενοικίαση, ιδιαίτερα στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα της χώρας και σε δημοφιλείς προορισμούς, θα επιστρέψουν πίσω στην αγορά στη μακροχρόνια από τους ιδιοκτήτες τους.

«Η πτώση στις πληρότητες, πανελλαδικά, μέσα στον Μάιο μπορεί να ξεπερνά ακόμη και το 15% σε σύγκριση με το αντίστοιχο διάστημα πέρυσι, που ήταν μακράν η καλύτερη χρονιά για την αγορά», δηλώνει χαρακτηριστικά στο «business stories» o κ. Ανδρέας Χίου, πρόεδρος του Πανελλήνιου Συλλόγου Διαχειριστών Ακινήτων (ΠΑΣΥΔΑ). Και πράγματι, όπως αναφέρουν πηγές της Airbnb, της μεγαλύτερης πλατφόρμας βραχυχρόνιων τουριστικών μισθώσεων, στο «b.s.», «το 2018 ήταν η καλύτερη χρονιά για την αγορά στην Ελλάδα, όπου σημειώθηκε διψήφιο ποσοστό αύξησης στις καταχωρήσεις άνω του 20%. Η ελληνική αγορά, όπως και άλλες ευρωπαϊκές αγορές, περνούν πλέον στη φάση της ωριμότητας».

Τα σπίτια που επιστρέφουν στη μακροχρόνια μίσθωση 

Αυτό πάντως που διαπιστώνουν πλέον οι επαγγελματίες της βραχυχρόνιας μίσθωσης είναι ότι, ειδικά στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη κι ενώ υπάρχουν ακόμη αρκετοί ιδιοκτήτες σε δημοφιλείς αλλά και σε πιο δύσκολες περιοχές, όπως το Μεταξουργείο ή πέριξ της Αγίου Κωνσταντίνου, που… καλοβλέπουν την ενασχόλησή τους με τη συγκεκριμένη αγορά, κάποιοι από τους παλιούς οικοδεσπότες έχουν αρχίσει να στρέφονται και πάλι στη μακροχρόνια μίσθωση.

Πρόκειται για μια πολύ καινούρια τάση που αφορά κυρίως ιδιοκτήτες οι οποίοι μίσθωναν τα σπίτια τους πριν από τη μεγάλη άνοδο της αγοράς των βραχυπρόθεσμων μισθώσεων (ακόμη και πριν από το 2017) και δικαιολογείται σε μεγάλο βαθμό από το γενικότερο περιβάλλον, όπως έχει διαμορφωθεί μετά και την εφαρμογή των ρυθμίσεων από τον περασμένο χειμώνα με την εγγραφή των ιδιοκτητών στο Μητρώο Ακινήτων της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ). Οι αιτίες πολλές και διαφορετικές. Μεταξύ αυτών, ο φόβος των εντεινόμενων ελέγχων και των προστίμων από την ΑΑΔΕ για τα αδήλωτα ακίνητα, η αύξηση της ζήτησης και άρα και των ενοικίων στην εγχώρια κτηματαγορά στο κομμάτι της μακροπρόθεσμης μίσθωσης, οι αυξανόμενες απαιτήσεις στην αγορά της βραχυχρόνιας μίσθωσης που τείνει να μετεξελιχθεί σε full time ενασχόληση ώστε ο ιδιοκτήτης να εξασφαλίσει υψηλές βαθμολογίες και καλές κριτικές στις πλατφόρμες. Και μέσα σε όλα η αύξηση του ανταγωνισμού με την έλευση πολλών νέων μικρών ξενοδοχείων στη θέση παλιών κτιρίων της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης, τα οποία μετασκευάζονται για τον σκοπό αυτό, καθώς επίσης και η προσθήκη πολλών νέων διαμερισμάτων ακόμη και σε περιοχές που στο πρόσφατο παρελθόν ουδείς φανταζόταν ότι θα μπορούσαν να φιγουράρουν στις πρώτες θέσεις στις λίστες με τη μεγαλύτερη αύξηση κρατήσεων της Airbnb. Ενδεικτικά, η Νέα Πέραμος Καβάλας παρουσιάζει υπερδιπλάσια αύξηση κρατήσεων φέτος το καλοκαίρι (135%), σε σύγκριση με την αντίστοιχη περίοδο πέρυσι, στη λίστα της δημοφιλούς πλατφόρμας για το καλοκαίρι του 2019 όσον αφορά τις κρατήσεις για οικογένειες και βρίσκεται στην 9η θέση της λίστας όπου βρίσκονται ακόμη περιοχές στις ΗΠΑ, στη Σκωτία, στον Καναδά, στην Τουρκία, το Πουέρτο Ρίκο κ.τ.λ.

«Από τις 90.000 περίπου καταχωρήσεις που είναι ενεργές αυτή τη στιγμή σε όλη την Ελλάδα υπάρχει ακόμη ένας μεγάλος αριθμός ακινήτων -περίπου στο 1/3 και ενδεχομένως λίγο περισσότερα- που δεν είναι δηλωμένα στο Μητρώο», αναφέρει ο κ. Χίου. «Πέραν των ιδιοκτητών που μπορεί να φοροδιαφεύγουν, μια βασική αιτία έχει να κάνει με το γεγονός ότι για να εγγραφεί ένας ιδιοκτήτης στο Μητρώο θα πρέπει να είναι πλήρως ξεκαθαρισμένο το καθεστώς κυριότητας ενός διαμερίσματος. Αυτή τη στιγμή έρχονται συνεχώς διευκρινιστικά ερωτήματα στον ΠΑΣΥΔΑ για ακίνητα τα οποία έχουν κληρονομικά θέματα, η επίλυση των οποίων καθυστερεί και δεν μπορούν έτσι να λάβουν Αριθμό Μητρώου. Στις περιπτώσεις αυτές και υπό τον φόβο των ελέγχων της ΑΑΔΕ δεν είναι λίγοι οι ιδιοκτήτες που προτιμούν να τα διαγράψουν από τις πλατφόρμες».

Επισημαίνεται εδώ ότι προ εξαετίας, στο τέλος του 2013, ο συνολικός αριθμός των καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης στη χώρα μας ήταν 5.390, για να υπερδιπλασιαστεί το 2014 σε 12.063, να φτάσει σε 26.455 το 2015 και να ανέλθει τώρα (ως προς τις ενεργές καταχωρήσεις) κοντά στις 91.000.
Επιπλέον, υπάρχει η μερίδα των πιο «καλομαθημένων» ιδιοκτητών, οι οποίοι είχαν συνηθίσει τις… καλές εποχές των σαφώς πιο παχυλών εσόδων, προ Μητρώου Ακινήτων, φορολόγησης (ξεκινώντας από το 15% και ανεβαίνοντας ανάλογα με το εισόδημα) και αυξημένου ανταγωνισμού. Οι τελευταίοι διαπιστώνουν τώρα ότι ειδικά στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα, που έχουν γνωρίσει τη μεγαλύτερη ανάπτυξη όσον αφορά την οικονομία διαμοιρασμού στη χώρα μας, η ψαλίδα μεταξύ βραχυπρόθεσμων και μακροχρόνιων μισθώσεων κλείνει και αποσύρουν τις καταχωρήσεις τους, ειδικά αν δεν ασχολούνται πιο επαγγελματικά με τη βραχυχρόνια μίσθωση και έχουν και άλλη απασχόληση. «Μια ματιά στις αγγελίες να ρίξει κανείς, θα διαπιστώσει ότι έχουν αυξηθεί το τελευταίο διάστημα τα ανακαινισμένα, επιπλωμένα διαμερίσματα στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα. Ολα αυτά προέρχονται από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις». Αυτό βέβαια δεν συμβαίνει στις πολύ τουριστικές περιοχές, όπως τα Χανιά ή η Κέρκυρα, προορισμοί οι οποίοι προσελκύουν μεγάλο αριθμό τουριστών κατά τη διάρκεια της υψηλής σεζόν.

Η πρόβλεψη για τη σεζόν του 2019 και οι προορισμοί

Ο κ. Χίου κάνει την πρόβλεψη ότι «το 2019 δεν πρόκειται να φτάσουμε τα νούμερα της περσινής χρονιάς. Ο Ιούνιος είναι και αυτός μέτριος και μόλις τις τελευταίες ημέρες βλέπουμε να αυξάνεται η ζήτηση για την καλοκαιρινή περίοδο. Ωστόσο, λαμβάνοντας τα μηνύματα και από άλλες ευρωπαϊκές αγορές, όπως η Ιταλία, οι τουρίστες γνωρίζουν ότι υπάρχει πληθώρα ακινήτων που μισθώνονται μέσα από τις πλατφόρμες και μεταθέτουν συνεχώς προς τα πίσω τις κρατήσεις τους». Οπως και στα ξενοδοχεία, η χρονιά θα κριθεί από τις κρατήσεις της τελευταίας στιγμής. Τα δημοφιλή νησιά των Κυκλάδων διατηρούν ικανοποιητικές πληρότητες, το ίδιο και οι μικρότεροι προορισμοί, όπως η Σίφνος, η Σέριφος κ.ά. Σε μεγάλη άνοδο φέτος, όπως διαπιστώνει ο κ. Χίου, βρίσκεται το Ιόνιο -η Ιθάκη, για παράδειγμα, είναι από τους πρωταθλητές της φετινής σεζόν-, ενώ θετικές επιδόσεις σε σύγκριση με άλλες χρονιές έχουν επίσης η Πελοπόννησος και περιοχές που βρίσκονται σχετικά κοντά στην Αθήνα, όπως το Ναύπλιο ή ακόμη και το Κιάτο. «Εκτός από τους μεγάλους νησιωτικούς προορισμούς, είναι κρίσιμο για την αγορά των βραχυπρόθεσμων μισθώσεων το γεγονός ότι δίνει την ευκαιρία να αναπτυχθούν και μικρότεροι προορισμοί, όπου μπορεί μάλιστα να μην υπάρχει τόσο μεγάλη προσφορά σε ξενοδοχειακά καταλύματα. Τέτοια παραδείγματα έχουμε παρατηρήσει φέτος σε περιπτώσεις όπως τα Κύθηρα ή η Κύθνος».
Ο ΠΑΣΥΔΑ, όπως επισημαίνει ο κ. Χίου, επιμένει και στο θέμα της νομιμότητας από πλευράς των ιδιοκτητών, που «θα πρέπει να δηλώνουν στην ΑΑΔΕ τα ακίνητά τους, αφού σε διαφορετική περίπτωση ασκείται αθέμιτος ανταγωνισμός προς κάθε κατεύθυνση».

Τι λέει η Airbnb

Ακριβώς πάντως σε αυτό το σημείο έρχεται η ζητούμενη συνεργασία μεταξύ ΑΑΔΕ και των μεγάλων πλατφορμών. Η πρώτη έχει ζητήσει από τις μεγάλες πλατφόρμες να αποκλείουν αυτόματα τους ιδιοκτήτες που δεν έχουν δηλωμένο αριθμό στο σχετικό μητρώο, ενώ εκείνες υποστηρίζουν ότι θα πρέπει να υπάρξει συντεταγμένη και συνολική συμφωνία και όχι μεμονωμένες, π.χ. με την Airbnb, την Booking κ.λπ.

Μεσούσης βέβαια της θερινής σεζόν και σε ένα εκλογικό καλοκαίρι όπως το φετινό, οι όποιες συζητήσεις για τη ρύθμιση της αγοράς των βραχυχρόνιων μισθώσεων, την οποία παρεμπιπτόντως ζητούν μετ’ επιτάσεως και οι ξενοδόχοι, παραπέμπεται από το φθινόπωρο και μετά. «Είμαστε ανοικτοί σε οποιαδήποτε συνεργασία μας ζητηθεί από τις ελληνικές αρχές», δηλώνουν χαρακτηριστικά οι επιτελείς της Airbnb, υποστηρίζοντας παράλληλα «ότι κάθε προορισμός θα πρέπει να αντιμετωπίζεται διαφορετικά και μέσα σε ένα συνολικότερο πλαίσιο με βάση τις ανάγκες κατοίκων και επισκεπτών. Οι ρυθμίσεις, για παράδειγμα, που υιοθετήθηκαν στο Αμστερνταμ δεν αφορούν μεμονωμένα την αγορά βραχυπρόθεσμων μισθώσεων, αλλά συνολικά την τουριστική πολιτική του προορισμού, ο οποίος θέλει να ελέγξει τη ροή των αφίξεων, καθώς η πόλη κατατάσσεται στους δημοφιλέστερους ευρωπαϊκούς προορισμούς».